Олег Гильгенберг, брокер, основатель и владелец бренда "Алтайская Элита", рассказал, стоит ли инвестировать сегодня в коммерческую недвижимость и каковы законы рынка элитной жилой недвижимости
Хотят большего
– Олег, расскажите, какой недвижимости сегодня не хватает Барнаулу?
– Новый для города формат коммерческой недвижимости, которого катастрофически недостает, – складская недвижимость высокого уровня класса А. В последнее время очень поменялась структура спроса: СВО, санкции наложили свой отпечаток. Бизнесмены начинают развивать ниши, которые раньше были не востребованы или наблюдалась большая конкуренция с зарубежными компаниями. Так как многие производители переходят в онлайн, им не нужны большие площади под магазины. А вот под склады – очень. Так что сейчас много заявок на помещения площадью 200–500, даже 1000 квадратных метров.
К нам в Сибирь активно заходят маркетплейсы. Этих заказчиков интересуют очень большие площади – десятки тысяч квадратов! Ради Wildberries и Ozon собственники больших складских помещений расторгают договоры с мелкими арендаторами, строят новые огромные склады, но они только-только закрывают нынешние потребности.
Весной этого года ко мне обращалась компания, которая занимается поставками растительных масел в Китай. Говорят: уже год ищем помещение в Барнауле. С каждым месяцем сделать это все сложнее. На рынке нашего города либо старое советское наследие (понятно, в каком состоянии), либо неформатные, маленькие площадки.
– Где чаще располагают складские помещения?
— В промзоне сейчас несколько предпринимателей активно начали реконструировать бывшие промышленные здания под современные складские комплексы, производственные парки. Мы с одним из заводов ведем переговоры. Я каждый раз приезжаю туда и удивляюсь, сколько там свободной земли! Руки чешутся что-то с ней сделать (смеется).
– Старые здания именно реконструируют или сносят?
– Практика показывает, что в большинстве случаев переделать дороже, чем просто снести. Да, есть советские постройки, где нормальные подъездные пути, территория, которая позволяет организовать маневрирование грузовой техники, парковочные места для сотрудников и клиентов. И, главное, сам конструктив здания соответствует современным требованиям. Но в большинстве случаев проще снести и построить новое здание.
Районы-кварталы
– Как вы отслеживаете новые тренды в недвижимости?
– Посещаю отраслевые мероприятия: Международный жилищный конгресс, Сибирский жилищный конгресс, различные форумы. В этом году ездил на выставку складского хозяйства. Специалисты как раз говорили о том, что сейчас страшная проблема со складами высокого уровня по всей стране. Приводили в пример Челябинск, где аренда площадей в большом складском комплексе стоит дороже, чем в Москве. И люди вынуждены снимать, потому что больше в городе нет ничего подходящего.
– Сегодня Барнаул активно разрастается вдоль Павловского тракта, в сторону аэропорта. На месте бывших пустырей – жилые кварталы. Это влияет и на расположение коммерческой недвижимости, верно?
– Конечно. Ездить в центр на работу люди, живущие в новых районах, не хотят. Так что в приоритете у предпринимателей – удобная логистика и для клиентов, и для сотрудников: как они будут добираться, сколько времени тратить на дорогу.
Цены на объекты в этом районе растут в геометрической прогрессии. В 2021 году ко мне обратились ребята из Кемеровской области – нужен был гектар земли под автодром, рядом с жилыми массивами. Я им предлагаю на Власихинской варианты по 30–50 миллионов. Они говорят: "Так нам пару лет назад в Новосибирске подбирали за пять миллионов!" Я говорю: "Все правильно, пару лет назад и я бы вам за пять миллионов подобрал. Сейчас таких цен нет". Повторюсь, этот разговор был в 2021-м. А сегодня раскупают земли на самом выезде из города, которые раньше и не нужны никому были. Ценник – от 30 до 60 миллионов за гектар.
К примеру, земли по соседству с недавно открывшимся дилерским центром "Алтай Лада", на красной линии Павловского тракта. Там очень высокий автомобильный трафик на въезде и выезде из города. Есть и остановки общественного транспорта, и удобный съезд с автомагистрали, и большая территория, которая позволяет организовать маневрирование большегрузного транспорта. Из новостроек Индустриального района и близлежащих поселков (Березовки, Спутника, Новомихайловки) могут легко добираться на работу сотрудники. У этой местности большой потенциал – можно развивать практически любой формат бизнеса.
Офисная стабильность
– С какими проблемами может столкнуться предприниматель, который сам подбирает объект для покупки, не обращаясь к брокеру?
– Бывает красивая картинка, а внутри много подводных камней. К примеру, купили дешево земельный участок, а потом потратили несколько лет на согласование точек подведения коммуникаций к нему или на смену разрешенного использования участка. Это просто колоссальная потеря денег.
– Так куда же сегодня выгоднее инвестировать?
– Сейчас горизонт планирования у бизнеса очень сузился. На пятилетку вперед уже не загадывают. Никто не понимает, что завтра будет с курсом рубля, доллара, с ценами на строительные материалы. И основная задача бизнесменов – не столько заработать, сколько просто сохранить капитал. Если говорить о городской недвижимости, то, на опыте пандемии, офисная недвижимость показала себя как самая стабильная.
– Хотя пророчили, что офисы с приходом удаленки будут не востребованы…
– Тем не менее хорошие бизнес-центры практически не просели по прибыли. Просто провели ротацию арендаторов. Какие-то ушли, какие-то расширились. В итоге заполняемость не изменилась. Люди, которые вложились в качественную офисную недвижимость, остались на хороших позициях.
Это касается не всех бизнес-центров, конечно: можно купить объект для сдачи в аренду и не сдать его совсем. Или сдать дешево, потому что хорошие арендаторы туда не пойдут. Именно поэтому нужно советоваться с профессионалами – куда лучше вложить деньги, чтобы не пожалеть после.
Люкс без спешки
– Вы занимаетесь еще и элитной жилой недвижимостью. Что сейчас происходит на этом рынке?
– Элитное жилье всегда пользуется спросом. Эта ниша более стабильна, чем эконом, ее не штормит. Там нет льготных ипотек, резких перепадов цен из-за изменения ставки рефинансирования. Спрос, как правило, совсем другими факторами обусловлен: престижностью района, развитием той или иной локации, развитием проектов, которые привлекают в регион деньги. Здесь нет дикой конкуренции, в нашем регионе точно нет.
– Продается такая недвижимость дольше?
– Да, срок экспозиции объекта может составлять 2–3 года. И это нормально! Если человеку нужно срочно продать элитку, он снизит цену и быстро проведет сделку. Но в основном все в спокойном режиме происходит. Вот если ты малосемейку два месяца продаешь безуспешно, значит, точно делаешь что-то неправильно. Либо с ценой не угадал, либо она вообще вне рынка. А по-настоящему эксклюзивный элитный объект всегда дождется своего эксклюзивного покупателя.
У меня полтора года уже в экспозиции жилой комплекс в Новотырышкино, возле Белокурихи. Он сразу попал в топ как самый дорогой коттедж, продающийся на Алтае. Сейчас есть интересанты, с которыми мы ведем переговоры. Порой переговоры о продаже элитных объектов могут идти месяцами. Покупатели дорогостоящей недвижимости не любят, когда их начинают стимулировать, подгонять. Исключительно, знаете, такие тактичные, джентльменские отношения между сторонами. Например, согласование условий с новым владельцем базы отдыха "Тэнери" в Горном Алтае заняло полгода! И сама сделка длилась весь день, зато мы щепетильно учли все нюансы.
Показать со всех сторон
– Вы освещаете выставленные на продажу объекты не только на своем сайте, но и в YouTube канале. Почему выбрали эту площадку?
– Не все ищут недвижимость на профильных сайтах. Как показывает опыт, обеспеченный человек не полезет искать жилье на "Авито" или "ЦИАН" и не заинтересуется парочкой размытых фото. В этом смысле YouTube дает больше возможностей донести информацию до целевой аудитории.
Важно сделать все, чтобы объект влюбил в себя покупателя еще до личного просмотра. В крупных городах, как правило, сначала делается полная предпродажная подготовка квартиры или дома. И это не только клининг. Сейчас популярным становится хоумстейджинг: готовый интерьер дополняют необходимым декором, мебелью, "плюшками" дизайнерскими, чтобы у покупателя случился "вау-эффект". А после профессионалы снимают качественный видео– и фотоконтент и выставляют объявление о продаже. У нас такая подготовка пока не распространена, но я стараюсь ее внедрить.
– Как клиенты относятся к популярности своих особняков в интернете?
– Менталитет наших сибиряков очень сильно отличается от менталитета людей, живущих в крупных городах. Вы посмотрите рекламу местных элитных объектов. Как правило, это несколько фотографий фасада, территория. Жильцы не любят показывать внутреннее наполнение. Покупатель должен сначала подтвердить, что он не просто прохожий, который шел мимо и решил поглазеть, как другие живут.
Я раньше смотрел на опыт коллег, которые в Москве, Питере, Сочи занимаются элитной недвижимостью, и думал: вот бы мне такой объект, который собственник разрешит полноценно осветить. И вот у меня в работе оказался жилой комплекс в Новотырышкино. Над этим проектом потрудилась целая международная команда дизайнеров, архитекторов. Там первоклассная мебель, бытовая техника, шторы, ковры – все продумано до мелочей, все заграничное. Хозяин коттеджа дал мне разрешение на полноценный обзор, и это видео сейчас пользуется большой популярностью у моих подписчиков.
– У вас почти тысяча подписчиков на YouTube, несколько тысяч просмотров на каждом обзоре. Это же не только потенциальные клиенты. Кто еще ваша аудитория?
– Потенциальные покупатели, коллеги, обычные люди, которым нравится красивая недвижимость. Недавно вот мне из Казахстана звонит мужчина, говорит: пересмотрел все ваши ролики, влюбился в Горный Алтай. Решил базу отдыха "Тэнери" купить! Но база к этому времени уже нашла своего покупателя, будем предлагать другие варианты.
Алтай вообще входит в тройку наиболее привлекательных регионов для инвестирования. Границы закрыты, деньги куда-то вкладывать нужно. Предприниматели готовы рассматривать логистические, промышленные комплексы либо гостиницы и базы отдыха. Еще сейчас бурно развиваются сети апартаментов. В Новосибирске это уже тренд, а алтайский бизнес только начинает смотреть в этом направлении. Хотя есть много успешных проектов, например, апарт-отель YE’S, который готов со своей франшизой заходить к нам.
Что касается Горного Алтая. Мы недавно парк-отель "Скала" выставили на продажу. Он на этапе финальной достройки, но буквально с первых домиков "выстрелил". Сразу на 100% заполнен был. Также помогаю сейчас в продаже семейного отеля "Малина" на территории особой экономической зоны "Бирюзовая Катунь". Представьте: вся инфраструктура для семейного отдыха с детьми – корпуса из кедрового бруса (один из которых с игровой комнатой, детской площадкой и аниматорами, полностью приспособлен для детского досуга), шикарный ресторан, бар, бассейн. База всегда заполнена на 100% и точно будет приносить хороший доход новому владельцу. Но и это еще не все. В пятидесяти метрах от отеля начали строить горнолыжный курорт "Новые вершины". Думаю, теперь "Малина" найдет нового хозяина еще быстрее, тем более мною создана отличная презентация этого объекта.
Кстати, я никогда не беру с клиентов деньги за подготовительную работу. Наша компания получает оплату за конечный результат – продажу или юридическое сопровождение. Хотя только написание рекламного текста у меня иной раз занимает неделю. Потом нужно снять видео, смонтировать – еще несколько недель. Я трачу на каждый обзор действительно много времени. Такой вот максималист. Если что-то делаю, то делаю так, чтобы сам остался доволен результатом и мой клиент соответственно.
www.aelita.pro
www.youtube.com/@topbrokergilgenberg
+79130202007
LjN8KWcJR
Рекламодатель: ИП Гильгенберг Олег Александрович, ИНН 222202610681
